LIBOR, nekada najvažniji broj na financijskim tržištima, nestat će iz povijesti nakon lipnja 2023. i više se neće koristiti za određivanje cijene kredita.

Počevši od 2022. godine, krediti s promjenjivom kamatnom stopom mnogih hipotekarnih zajmodavaca vezani su uz indeks – SOFR.

Kako SOFR utječe na promjenjive kamatne stope na kredite? Zašto bi se SOFR trebao koristiti umjesto LIBOR-a?

U ovom članku objasnit ćemo što je točno SOFR i koja su glavna područja zabrinutosti pri izračunu promjenjivih kamatnih stopa.

 

Hipotekarni krediti s promjenjivom kamatnom stopom (ARM)

S obzirom na trenutno visoke kamatne stope, mnogi se ljudi odlučuju za kredite s promjenjivom kamatnom stopom, poznate i kao ARM (Adjustable-Rate Mortgages - hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom).

Pojam „promjenjiva“ znači da se kamatna stopa mijenja tijekom godina otplate kredita: Fiksna kamatna stopa dogovara se za prvih nekoliko godina, dok se kamatna stopa za preostale godine prilagođava u redovitim intervalima (obično svakih šest mjeseci ili godinu dana).

Na primjer, 5/1 ARM znači da je kamatna stopa fiksna prvih 5 godina otplate i mijenja se svake godine nakon toga.

Međutim, tijekom faze fluktuacije, prilagodba kamatne stope također je ograničena (caps), npr. nakon 5/1 ARM obično slijedi troznamenkasti broj 2/1/5.

·Broj 2 odnosi se na početnu gornju granicu za prilagodbu kamate (početna gornja granica prilagodbe). Ako je vaša početna kamatna stopa za prvih 5 godina 6%, gornja granica u šestoj godini ne smije biti veća od 6% + 2% = 8%.

·Broj 1 odnosi se na gornju granicu za svaku prilagodbu kamatne stope osim prve (gornja granica za naknadne prilagodbe), tj. maksimalno 1% za svaku prilagodbu kamatne stope počevši od 7. godine.

·Broj 5 odnosi se na gornju granicu za prilagodbe kamatne stope tijekom cijelog trajanja kredita (lifetime adjustment cap), tj. kamatna stopa ne smije prelaziti 6% + 5% = 11% tijekom 30 godina.

Budući da su izračuni ARM-a komplicirani, zajmoprimci koji nisu upoznati s ARM-ovima često upadaju u probleme! Stoga je vrlo važno da zajmoprimci razumiju kako izračunati varijabilnu kamatnu stopu.

 

Koja su glavna područja zabrinutosti u SOFR-u pri izračunu promjenjive kamatne stope?

Za 5/1 ARM, fiksna kamatna stopa za prvih 5 godina naziva se početna stopa, a kamatna stopa koja počinje u 6. godini je potpuno indeksirana kamatna stopa, koja se izračunava kao indeks + marža, gdje je marža fiksna, a indeks je općenito 30-dnevni prosječni SOFR.

S maržom od 3% i trenutnim 30-dnevnim prosječnim SOFR-om od 4,06%, kamatna stopa u 6. godini iznosila bi 7,06%.

Što je točno ovaj SOFR indeks? Počnimo s time kako nastaju krediti s promjenjivom kamatnom stopom.

U Londonu 1960-ih, kada je inflacija vrtoglavo rasla, nijedna banka nije bila spremna davati dugoročne kredite s fiksnim kamatnim stopama jer su bile usred rastuće inflacije i postojao je značajan rizik od rasta kamatnih stopa.

Kako bi riješile ovaj problem, banke su stvorile kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM).

Na svaki datum resetiranja, pojedinačni članovi sindikata zbrajaju svoje troškove zaduživanja kao referencu za stopu resetiranja, prilagođavajući naplaćenu kamatnu stopu kako bi odražavala trošak sredstava.

A referenca za ovu resetiranu kamatnu stopu je LIBOR (Londonska međubankarska ponuđena kamatna stopa), o kojoj često čujete - indeks koji se u prošlosti više puta spominjao pri izračunu prilagodljivih kamatnih stopa.

Do 2008. godine, tijekom financijske krize, neke banke nisu bile sklone ponuditi više kamatne stope na kredite kako bi prikrile vlastitu krizu financiranja.

To je otkrilo glavne slabosti LIBOR-a: LIBOR je bio široko kritiziran zbog toga što nema stvarnu transakcijsku osnovu i što se njime lako manipulira. Od tada je potražnja za zaduživanjem između banaka naglo pala.

Kao odgovor na rizik od nestanka LIBOR-a, Federalne rezerve su 2014. godine osnovale Odbor za alternativne referentne stope (ARRC) kako bi pronašle novu referentnu stopu koja će zamijeniti LIBOR.

Nakon tri godine rada, ARRC je službeno odabrao osiguranu kamatnu stopu preko noći (SOFR) kao zamjensku stopu u lipnju 2017.

Budući da se SOFR temelji na prekonoćnoj stopi na tržištu repo ugovora osiguranih trezorom, gotovo da nema kreditnog rizika; i izračunava se pomoću cijene transakcije, što otežava manipulaciju; osim toga, SOFR je najtrgovanija vrsta na tržištu novca, što najbolje može odražavati razinu kamatnih stopa na tržištu financiranja.

Stoga će se od 2022. SOFR koristiti kao standard za određivanje cijena većine kredita s promjenjivom kamatnom stopom.

 

Koje su prednosti hipotekarnog kredita s promjenjivom kamatnom stopom?

Federalne rezerve trenutno su u ciklusu povećanja kamatnih stopa, a fiksne kamatne stope na hipoteke s rokom od 30 godina su na visokim razinama.

Međutim, ako inflacija značajno padne, Federalne rezerve će ući u ciklus smanjenja kamatnih stopa, a hipotekarne stope će se vratiti na normalne razine.

Ako tržišne kamatne stope u budućnosti padnu, zajmoprimci mogu učinkovito smanjiti troškove otplate i imati koristi od nižih kamatnih stopa bez potrebe za refinanciranjem odabirom kredita s promjenjivom kamatnom stopom.

Osim toga, krediti s promjenjivom kamatnom stopom obično imaju niže kamatne stope tijekom razdoblja obveze od drugih kredita s fiksnim rokom otplate i relativno niže mjesečne uplate unaprijed.

Dakle, u trenutnoj situaciji, kredit s promjenjivom kamatnom stopom bio bi dobar izbor.