LIBOR, nekoć najvažniji broj na financijskim tržištima, nestat će iz povijesti nakon lipnja 2023. i više se neće koristiti za određivanje cijena zajmova.

Počevši od 2022., zajmovi mnogih hipotekarnih zajmodavaca s podesivom kamatnom stopom povezani su s indeksom – SOFR.

Kako SOFR utječe na promjenjive stope kredita?Zašto bi trebalo koristiti SOFR umjesto LIBOR-a?

U ovom ćemo članku objasniti što je točno SOFR i koja su glavna područja zabrinutosti pri izračunu prilagodljivih kamatnih stopa.

 

Hipotekarni zajmovi s prilagodljivom kamatnom stopom (ARM)

S obzirom na trenutne visoke kamatne stope, mnogi se ljudi odlučuju za zajmove s prilagodljivom kamatnom stopom, poznate i kao ARM (Hipoteka s prilagodljivom kamatnom stopom).

Pojam "prilagodljiva" znači da se kamatna stopa mijenja tijekom godina otplate kredita: fiksna kamatna stopa je dogovorena za prvih nekoliko godina, dok se kamatna stopa za preostale godine prilagođava u redovitim intervalima (obično svakih šest mjeseci). ili godinu dana).

Na primjer, 5/1 ARM znači da je kamatna stopa fiksna za prvih 5 godina otplate i mijenja se svake godine nakon toga.

Tijekom promjenjive faze, međutim, prilagodba kamatne stope također je ograničena (caps), npr. 5/1 ARM obično slijedi troznamenkasti broj 2/1/5.

·2 odnosi se na početnu gornju granicu za prilagodbu kamata (početna gornja granica prilagodbe).Ako je vaša početna kamatna stopa za prvih 5 godina 6%, gornja granica u šestoj godini ne može prijeći 6% + 2% = 8%.

·1 se odnosi na gornju granicu za svaku korekciju kamatne stope osim prve (gornja granica za naknadne korekcije), tj. maksimalno 1% za svaku korekciju kamatne stope počevši od 7. godine.

·5 se odnosi na gornju granicu za korekciju kamatne stope tijekom cijelog trajanja kredita (lifetime adjustment cap), tj. kamatna stopa ne smije prijeći 6% + 5% = 11% tijekom 30 godina.

Budući da su izračuni ARM-a komplicirani, zajmoprimci koji nisu upoznati s ARM-om često upadnu u rupu!Stoga je vrlo važno da zajmoprimci razumiju kako izračunati promjenjivu kamatnu stopu.

 

Koja su glavna pitanja SOFR-a pri izračunu promjenjive stope?

Za 5/1 ARM, fiksna kamatna stopa za prvih 5 godina naziva se početna stopa, a kamatna stopa koja počinje u 6. godini je potpuno indeksirana kamatna stopa, koja se izračunava indeksom + marža, gdje je marža fiksni, a indeks je općenito 30-dnevni prosjek SOFR.

Uz maržu od 3% i trenutni 30-dnevni prosjek SOFR-a od 4,06%, kamatna stopa u 6. godini bila bi 7,06%.

Što je točno ovaj SOFR indeks?Počnimo s time kako nastaju zajmovi s prilagodljivom kamatnom stopom.

U Londonu 1960-ih, kada je inflacija vrtoglavo rasla, nijedna banka nije bila voljna davati dugoročne zajmove po fiksnim kamatama jer su bile usred rastuće inflacije i postojao je značajan rizik povećanja kamatnih stopa.

Kako bi riješile ovaj problem, banke su kreirale zajmove s prilagodljivom kamatnom stopom (ARM).

Na svaki datum resetiranja, pojedinačni članovi sindikata zbrajaju svoje odgovarajuće troškove posudbe kao referencu za stopu resetiranja, prilagođavajući naplaćenu kamatnu stopu kako bi odražavala trošak sredstava.

Referenca za ovu resetiranu stopu je LIBOR (Londonska međubankarska stopa), o kojoj često čujete – indeks koji se u prošlosti više puta spominjao pri izračunu prilagodljivih kamatnih stopa.

Sve do 2008., tijekom financijske krize, neke banke nisu bile voljne navesti više kamatne stope kako bi prikrile vlastitu krizu financiranja.

Ovo je razotkrilo glavne slabosti LIBOR-a: LIBOR je bio naširoko kritiziran jer nema stvarnu transakcijsku osnovu i da se njime lako manipulira.Od tada je potražnja za zaduživanjem između banaka naglo pala.

Kao odgovor na rizik od nestanka LIBOR-a, Federalne rezerve su 2014. osnovale Odbor za alternativne referentne stope (ARRC) kako bi pronašle novu referentnu stopu koja bi zamijenila LIBOR.

Nakon tri godine rada, ARRC je službeno odabrao stopu osiguranog prekonoćnog financiranja (SOFR) kao stopu zamjene u lipnju 2017. godine.

Budući da se SOFR temelji na prekonoćnoj stopi na repo tržištu koje podupire državna blagajna, gotovo da nema kreditnog rizika;i izračunava se korištenjem transakcijske cijene, što otežava manipulaciju;osim toga, SOFR je tip kojim se najviše trguje na tržištu novca, što najbolje odražava razinu kamatnih stopa na tržištu financiranja.

Stoga će se od 2022. SOFR koristiti kao standard za određivanje cijene većine zajmova s ​​promjenjivom kamatnom stopom.

 

Koje su prednosti hipotekarnog kredita s prilagodljivom stopom?

Federalne rezerve trenutno su u ciklusu povećanja kamatnih stopa, a 30-godišnje fiksne hipotekarne stope na visokim su razinama.

Međutim, ako inflacija značajno padne, Federalne rezerve će ući u ciklus smanjenja kamatnih stopa i hipotekarne stope će se vratiti na normalne razine.

Ako tržišne kamatne stope padnu u budućnosti, zajmoprimci mogu učinkovito smanjiti troškove otplate i imati koristi od nižih kamatnih stopa bez potrebe za refinanciranjem odabirom zajma s prilagodljivom stopom.

Osim toga, zajmovi s prilagodljivom kamatnom stopom također obično imaju niže kamatne stope tijekom razdoblja obvezivanja od drugih zajmova s ​​fiksnim rokom i relativno niža mjesečna plaćanja unaprijed.

Dakle, u trenutnoj situaciji, zajam s promjenjivom kamatnom stopom bio bi dobar izbor.